Comprar vivienda en Marbella y en la Costa del Sol: el proceso, paso a paso

Los pasos de un vistazo

Paso 1. Obtén tu NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identidad que España asigna a los extranjeros. Los extranjeros que se relacionan con España por razones económicas, profesionales o sociales deben pedir a la Policía Nacional que les asigne uno, y comprar una vivienda es una razón económica.

• En España: solicítalo a la Policía Nacional, directamente o a través de una Oficina de Extranjería o de una comisaría.
• Desde el extranjero: si no estás en España cuando lo solicitas, lo solicitas a través de una oficina consular española.
• Qué entregas: el formulario EX-15 y el justificante de haber pagado la tasa, con el modelo 790, código 012. Indicas para qué necesitas el número.
• Cuánto tarda: la policía debe resolver en el plazo de cinco días desde que la solicitud llega a la oficina que la tramita.

Paso 2. Decide cómo se pagará el precio

La escritura recoge cómo y cuándo se pagó el precio. Cuando se paga por transferencia bancaria, la escritura indica el número de la cuenta de la que salió el dinero y el de la cuenta a la que llegó. Decide pronto qué cuenta será.

Si vas a pedir una hipoteca, la escritura de compraventa y la de hipoteca suelen firmarse en el mismo acto.

Paso 3. Comprueba el inmueble antes de firmar nada

Los notarios de España señalan cuatro cosas que hay que comprobar antes de comprar o firmar:

1. Quién firma por el vendedor. En una vivienda de segunda mano, firman todos los propietarios. En una vivienda nueva, el administrador o el apoderado de la promotora.
2. Si el inmueble tiene alguna carga: una hipoteca, un embargo judicial o impuestos pendientes, como el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI).
3. Si el propietario está al corriente de las cuotas de la comunidad y de los recibos de suministros, y si la comunidad ha aprobado derramas futuras.
4. Cómo se repartirán los gastos de la compraventa entre comprador y vendedor.

Pide al Registro de la Propiedad una nota simple: identifica el inmueble y a los titulares de los derechos inscritos sobre él. Los registradores cobran 9,02 euros por finca, impuestos no incluidos. Es información, no un certificado.

Muchos compradores extranjeros encargan además estas comprobaciones a su propio abogado. Los honorarios del abogado se acuerdan con el abogado.

Paso 4. Reserva la vivienda y firma el contrato de arras

Antes de la escritura, comprador y vendedor suelen firmar un primer documento, conocido como arras. No es obligatorio, pero la ley lo trata como un contrato válido: una vez firmado, te obliga.

Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor a cuenta del precio.

• Las arras confirmatorias son las más habituales: confirman el contrato y cuentan como parte del precio.
• Las arras penitenciales solo se aplican si el contrato lo dice. Según el artículo 1454 del Código Civil, el comprador puede desistir perdiendo la señal, y el vendedor puede desistir devolviéndola duplicada.

Un documento de reserva que ofrece un agente o una promotora también es un contrato. Lee qué pasa con el dinero si una de las partes se retira y pide asesoramiento antes de firmar.

Paso 5. Firma la escritura de compraventa ante notario

Una compraventa puede cerrarse con un contrato privado o directamente con una escritura pública. La escritura no es obligatoria, pero los notarios la recomiendan encarecidamente: es la prueba de la compraventa y es el documento que llega al Registro de la Propiedad.

Puedes elegir cualquier notario. Los honorarios los fija el Gobierno y son los mismos en todas las notarías para el mismo servicio.

En la firma, el notario:

• comprueba la identidad y la capacidad del comprador y del vendedor, y el título del vendedor;
• expone las cargas del inmueble, como hipotecas y embargos;
• comprueba que las cuotas de la comunidad están pagadas;
• pide al vendedor el certificado de eficiencia energética, el recibo del impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI) y la referencia catastral;
• deja constancia de cómo se pagó el precio;
• identifica al titular real que hay detrás de cualquier sociedad, como exige la ley de prevención del blanqueo de capitales;
• explica cómo se reparten los gastos.

Según el artículo 1462 del Código Civil, el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, salvo que la propia escritura diga otra cosa.

Paso 6. Paga el impuesto de la compra

• Vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo general en Andalucía es el 7 %.
• Vivienda nueva comprada a la promotora: IVA al 10 %, más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo general de Andalucía, el 1,2 %.

En Andalucía, la autoliquidación del ITP y del AJD se presenta, y el impuesto se paga, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente a la escritura.

Las cifras, con un ejemplo práctico, están en nuestra página Impuestos y gastos al comprar una vivienda en Marbella (2026).

Paso 7. Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad

El mismo día de la firma, el notario envía una copia electrónica de la escritura al Registro de la Propiedad. El registrador tiene un plazo máximo de quince días desde el asiento de presentación para inscribirla.

Si el vendedor no vive en España

Cuando el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la venta. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no un coste añadido para el comprador. El comprador entrega al vendedor una copia del modelo.

Quién paga al agente inmobiliario

Ninguna de las fuentes oficiales que hemos consultado establece quién paga al agente inmobiliario en una compraventa, ni cuánto. Es lo que se acuerde por escrito con el agente. Antes de visitar una vivienda, hazle dos preguntas al agente: quién lo ha contratado y quién paga sus honorarios.

Los plazos que fija la ley

El tiempo entre el contrato de arras y la escritura no lo fija la ley. Las dos partes fijan la fecha en el contrato.

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